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Die wichtigsten Begriffe in der Baufinanzierung

Annuitätendarlehen


 Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat eine feste Rate an den Darlehensgeber welcher ein Zins- und einen Tilgungsanteil umfasst. Zu Beginn ist der Tilgungsanteil noch sehr gering. Durch die fortlaufende Tilgung sinkt allerdings der zu verzinsende Darlehensbetrag. Hierdurch sinkt allmählich der Zinsanteil („ersparte Zinsen“), während der Tilgungsanteil steigt. In der Endphase der Darlehensrückzahlung besteht die Rate dann fast ausschließlich aus dem Tilgungsanteil. Ihr Vorteil bei dieser Form der Rückzahlung ist eine hohe Planungssicherheit, da die Rate während der gesamten Zinsfestschreibung gleich bleibt. Anschlussfinanzierung
Ist ein Darlehen zum Ablauf der Sollzinsbindung nicht vollständig zurückgezahlt und soll die Restschuld weiter finanziert werden, so spricht man von einer Anschlussfinanzierung. Wenn Sie das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufnehmen, handelt es sich um eine Prolongation. Wenn Sie die finanzierende Bank wechseln, spricht man von einer Umschuldung. Beleihungsauslauf
Das Verhältnis von Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie, die als Sicherheit dient. Der Beleihungswert entspricht nicht zwangsläufig dem Kaufpreis der Immobilie - oft wird vom Darlehensgeber noch ein Sicherheitsabschlag abgezogen. Ein Beispiel: Eine Immobilie kostet 120.000 Euro. Abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 10 % hat die Immobilie einen Beleihungswert von 108.000 Euro. Beträgt die Darlehenssumme 75.600 Euro, beläuft sich der Beleihungsauslauf auf 70 %. Man spricht auch von einer 70%igen Beleihung. Bereitstellungszinsen
Zinsen, die der Darlehensgeber ab einem gewissen Zeitpunkt nach Darlehenszusage für den bereitgestellten, aber noch nicht ausgezahlten Darlehensbetrag erhebt. Ob und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen, ist abhängig vom jeweiligen Darlehensgeber. In der Regel beträgt der Bereitstellungszins aber 3 % p.a. bzw. 0,25 % pro Monat. Effektivzins
Nach der Preisangabenverordnung (PAngV) müssen bei Krediten die gesamten Kosten im Vorfeld genannt werden; relevante Vergleichsgröße ist hierbei der Effektivzins. Er enthält den Sollzins sowie alle weiteren preisbestimmenden Faktoren wie Gebühren, Auszahlungskurs, Tilgungssatz, -beginn und -höhe sowie Verrechnungstermine von Zins und Tilgung. Nicht enthalten sind hingegen beispielsweise Wertermittlungs- oder Kontoführungsgebühren. Erbbaurecht
Zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Grundlage ist der Erbbaurechtsvertrag, dieser wird in der Regel auf die Dauer von 99 Jahren geschlossen. Über die gesamte Nutzungsdauer wird ein im Voraus festgelegter Erbbauzins an den Grundstückseigentümer gezahlt. Forwarddarlehen
Das Forwarddarlehen ist ein Vorausdarlehen, mit dem Sie sich bereits im Voraus einen Zins für Ihre Anschlussfinanzierung sichern können. Diese Art von Darlehen bietet die Möglichkeit, sich bei steigenden Zinsen bereits vor Ablauf der Zinsfestschreibung einen günstigen Zins für die Zukunft zu sichern. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung wird als Forwardzeit bezeichnet. In diesem Zeitraum fallen keine Bereitstellungszinsen an. Grundschuld
Eine Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und dient in der Regel einem Gläubiger als Sicherheit gegenüber dem Eigentümer. Somit ist sie ein Pfandrecht an einer Immobilie. Da sie abstrakt ist, kann sie auch ohne eine bestehende Forderung im Grundbuch aufgeführt sein. Grundbuch
Das Grundbuch ist ein Register, das beim Amtsgericht geführt wird und in dem das Grundstück samt Eigentumsverhältnissen sowie eventueller Belastungen eingetragen sind. Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat (z. B. der Käufer) kann das Grundbuch einsehen. Kombidarlehen
Dies ist in der Regel eine Kombination aus einem tilgungsfreien Darlehen und einem (eventuell durch Riester geförderten) Bausparvertrag. Sobald der Bausparvertrag zugeteilt wird, löst der Darlehensnehmer damit das tilgungsfreie Darlehen ab. Diese Kredite werden in der Regel nur bis 72 oder 80 % des Kaufpreises vergeben.Nebenkosten
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie beim Erwerb einer Immobilie auch die Nebenkosten berücksichtigen. Diese sind

  • Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 5 %)
  • Notar- und Grundbuchgebühren (1,5 %)
  • Ggf. Maklerprovision (ab 3,0 %)


Wenn Sie zu dem Kaufpreis noch einmal etwa 10 % des Kaufpreises addieren, sind Sie bei der Einschätzung der Gesamtkosten auf jeden Fall auf der sicheren Seite. Für Ihre monatliche Belastung müssen Sie nach dem Erwerb einer Immobilie mit laufenden Kosten (beispielsweise Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten) rechnen. Sollzinsbindung (= Zinsfestschreibung)
Die Zeit, für die Sie den Sollzins vertraglich mit dem Darlehensgeber vereinbaren. Üblicherweise sind das fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Da die Zinssätze aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau sind, ist eine möglichst lange Zinsfestschreibung vorteilhaft, denn so können Sie sich auf lange Sicht vor steigenden Zinsen schützen. Nach Ablauf einer Sollzinsbindung von zehn Jahren (Kündigungsmöglichkeit gemäß § 489 BGB), können Sie entweder mit Ihrem Darlehensgeber einen neuen Zinssatz verhandeln oder zu einem anderen Darlehensgeber wechseln, wenn dieser ein attraktiveres Angebot für Sie hat. Sondertilgung
Zusätzlich zu Ihrer regelmäßigen Tilgung können Sie auch außerplanmäßige Rückzahlungen machen. Die Höhe der möglichen Sondertilgung ist im Darlehensvertrag geregelt. Zum einen sind Sie so schneller schuldenfrei. Zum anderen ist es (zumindest bei einem Annuitätendarlehen) so, dass sich Ihre Restschuld, auf die Sie Zinsen zahlen, durch die Sondertilgung reduziert und sich hierdurch der Anteil der Tilgung in Ihrer monatlichen Rate erhöht. Das wiederum trägt insgesamt zur schnelleren Rückzahlung Ihres Darlehens bei.



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